葡萄牙推出黄金居留计划以来,受到很多人追捧,在葡萄牙,房地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手,分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施,对葡地产行业做一初步探讨。
葡萄牙现有人口约1060万,国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区,308个市镇,另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟,葡城镇化和现代化步伐加快,加之政局稳定,自然环境优美,气候宜人,地产价格相对便宜,外国直接投资表现强劲,在葡置业增多。
进入90年代,住宅单位建设加快。1998年和2004年,葡分别承办了世博会和欧洲足球杯,政府投资了许多基础建设项目,地产行业受惠,地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后,地产行业一路下行,至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下:
住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍,葡80%人口住在城市,其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%,在欧洲国家中居前列。
从住宅类别看,主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款,将物业回租给发展商若干年,购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。
从住宅供应情况看,2002年是高峰期,完工12.5万套,2009年回落到6万套,2010年初开始,由于受债务危机的影响,更降到5万套。
2009年新住宅开工许可量是2.71万套,2010年是2.47万套,下降9.3%。2010年,新完工住宅3.19万套,其中,旧房改造7千套,占22%。
与欧洲其他城市一样,里斯本老城区也保留大量的旧建筑,旧房占比非常高,其中,1919年前的占8%,1919年至1945年的占11%,1946年至1960年的占11.3%,1961年至1970年的占12.5%,1971年至1980年的占17.5%,1981年至1990年的占20%,1991年至2001年的占19.2%。
目前,里斯本有5.5万栋住宅,其中,有1.2万栋需要重修,预计投入资金80亿欧元,劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划,比如,在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下,可对内部作任何改造,但要确保古建筑升级及安全。
为保障低收入家庭的住房,葡政府为其提供了廉租房,并制定了相应法规加以监管。目前,共有廉租房12万套,由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少,收入水平等条件,提供面积不等的住房,每月收取10至20欧元低租金。
目前收入在700欧元的家庭才有资格申请,并视供应情况,须等候2至5年左右的时间。据介绍,合资格国民也可以较低价格从政府购买,但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例,虽然制定了廉租房的退出机制的法律,但在执行中遇到了很多困难,葡在这方面也在积极研究改革方案。
商业地产市场
90年代以来,商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市,市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高,其建筑具有国际水准,并屡获设计大奖,由此也吸引了欧洲投资者。
写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场,其供应量为440万平米,分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD,即中央商务区。3、4区在里斯本内,5区在世博园一带,6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里,写字楼供应量的增长在2至3%之间。
大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年,当年交易量为24万平米。随着经济危机加深,目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看,里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元,与匈牙利首都布拉格持平。
工业地产市场
与地产其他版块和欧洲国家相比,葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高,以求达到国际物流运营的标准。
大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场,火车站,港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米,其中仓储和物流占70%。在过去的10年里,工业和物流地产租金平稳,保持在每年每平米50欧元,在欧洲也是最具竞争力的。
地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分,国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼,而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣,因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间,从投资总额分布来看,商业占43%,写字楼占37%,工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度,工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃,并可追溯到1987年。1987年1月,葡制定了的一项法令,对该市场做出了规范。
根据最新数据显示,地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中,前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间,有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场,其中,德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%,投资总额达40亿欧元,重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策,相信将吸引包括我国在内的国际投资者。
(来源:搜房网)
12月9日电 据德国之声中文网报道,购房产、获签证——对富有的中国人来说,葡萄牙一年前推出的“黄金签证”颇具吸引力。除了在美丽的海滨拥有一处房产外,“黄金签证”还保证他们能在申根各国畅通无阻地旅游或者做生意。
欧元区危机导致葡萄牙房市惨淡,楼价下跌三成。一年前,葡萄牙政府启动了一个吸引投资者的项目:只要在葡萄牙购买一处价值50万欧元以上的房产并至少拥有5年,投资者就可以获得葡萄牙的居留许可。房产主人一年只需要在葡萄牙呆7天,但所持的居留许可可以允许他们无需办签证就可以在其它申根国家旅行或工作。
参加该项目的投资者中,中国人目前占绝大多数,排名其后的是来自巴西、俄罗斯和安哥拉的投资者。
葡萄牙外交部上周公布的一项数据显示,迄今为止,该项目已经为356人颁发了居留许可,投资额达2.22亿欧元。
葡萄牙房地产咨询公司联合会的路易斯·利马(Luis Lima)说,目前该项目运行良好,今后的投资额预计将快速增长。目前还有300份新的居留申请在审核之中。加上已有的投资额,总投资将达到6亿欧元。路易斯·利马说,几乎所有申请都能得到批准。
按照政府数据,11月单周投资额就高达1500万欧元。以此来计算,年投资额可以达到8亿欧元。
葡萄牙的房地产业也在适应新的投资者的到来。里斯本房地产咨询公司Casa em Portugal专门雇了来自中国的徐彦思(音),以便更好地为中国客户服务。34岁的徐彦思说,“我们的客户大多是商人。我在两个月里卖出了7套房子。”比如,一名客户是一位35岁的商人,他计划和妻子、儿子一起搬进里斯本本菲卡区(Benfica)卢斯体育场附近的一套现代化公寓。这样,他们的儿子就可以在里斯本一所英语学校上学。利马说,中国学校教育对孩子要求太高,因此这对夫妇想让儿子来欧洲接受教育。另一个原因就是价格。在本菲卡区,50万欧元可以买一套三室一厅、面积130平方米的公寓,而在北京或者上海,好地段的房价甚至更贵。
大多数中国投资者并不想在葡萄牙安家,而是想利用所持签证在其它欧洲国家做生意,在26个申根国间自由往来。
为中国客户办各种手续的律师拉奎尔·马丁斯(Raquel Cuba Martins)说,中国买主通常想买新房或者翻修过的公寓,以便出租。
如果想要获得“黄金签证”还有两种途径,一种是投资100万欧元以上,另一种是创造10个就业岗位。不过,马丁斯说,他的中国客户中80%选择购买房地产。
除了里斯本以外,受中国投资者青睐的还有里斯本附近的海滨城市卡斯凯什(Cascais)和南部的阿尔加夫海滨(Algarve)。而阿温尼达里博达德(Avenida de Liberdade)的写字楼也很受欢迎。
房地产咨询公司ERA Expo的商务经理罗佩斯(Valdemir Lopes)说,黄金签证在我们业务中现在占20%。该房地产公司提供在里斯本Parque das Nacoes住宅区的现代公寓。
葡萄牙2011年5月获得了780亿欧元的拯救基金,并为此采取了一系列措施。
自危机以来,葡萄牙的国内生产总值已经萎缩4%,房地产价格滑坡约30%。
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