澳洲投资移民188类签证的持有人在满足投资要求后，可以申请澳洲888签证转为永久居民，在获得永久居民身份后，便可以不受投资项目的限制，可以自由支配自己的投资。而众多投资项目中，中国投资人依旧热衷房产投资，那么该投资住宅地产还是商业地产呢？
在高净值的人群中，有一大半的人不是咨询澳洲住宅类物业（Residential），而是澳洲商业地产（Commercial），因为他们要的只是资产保值和稳定的租金回报率，那么在这方面，我想澳洲的商业地产会更加符合这类投资人的调性。
澳洲的商业地产有很多种。简单来讲，主要分三部分。分别是Warehouse（仓库）, Office（办公室）, 和Retail（零售）。
每种产品有每种产品的优势，最后具体选哪一类多少是和投资人的预算和个人情况相挂钩的。毕竟商业地产和住宅类地产相比，那种感性上的冲击要小很多，因此投资人也会理性很多。
很多人在房产投资上，总在强调投资组合,好像东南西北各买一套，公寓house都得有，这个投资组合就做好了。拿脚后跟想，都不会认为房产投资组合是这么容易的事。
诚然，只以租金评判商业地产是远远不够的。
但在如今大势回落时（本息同还，租金下调，房价下调），租金的重要性，不言自明。
也许有的人会说，商业地产涨幅慢，我们投资房产要的就是增幅部分。多年以前，我也曾这么认为。但是当你慢慢了解一个市场后，你就会明白，很多事情，并不是一两句话可以说清楚的。就好像住宅地产过去几年经历过一轮疯涨，而身边的华人朋友享受到这样疯涨的案例并不多。
简单点说，商业地产在租金表现上要好于住宅地产。
在住宅地产租金疲软的时候，加入商业地产的组合才更符合如今资产配置的调性。与其说不要把鸡蛋放在一个篮子里，不如说不要都买鸡蛋，可以试试鸭蛋鹅蛋嘛。不是蛋的话，能吃也好嘛。这种投资组合要想经得起推敲，是需要花大量时间，才能为每位澳洲投资移民量身定做好适合的策略。
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路透纽约6月2日 - 一名消息人士周日称，中国地产大亨张欣参与的财团以10亿美元的价格，买下了纽约一座地标性办公大楼40%的股权，再一次说明外国投资者是如何刺激美国商业房地产市场复苏的。
这笔交易于周五完成，而就在同一周，中国双汇国际同意以47亿美元的价格收购美国最大的猪肉生产商SMITHFIELD FOODS INC 。该交易若获批，将成为中国对美国企业规模较大的一次收购。
本周稍晚，美国总统奥巴马和中国国家主席习近平就贸易等问题举行的会谈有可能进一步促进中国的投资。
消息人士周日称，Soho中国 首席执行官张欣家族控制的Sungate Trust联手巴西Safra家族投资企业M Safra and Co Inc，买下通用汽车大厦的股权，对该建筑的估价为34亿美元，使这座大楼成为美国最昂贵的办公楼。
中国对美国房地产的投资过去四年一直在增长，未来可能进一步增加。报导称，管理逾3.31万亿美元的中国外汇管理局正在考虑投资美国商业地产。
这些投资意向对于美国商业地产市场来说都是好消息。仅过去三天，纽约写字楼房产吸引到约28亿美元的投资承诺。
此前有消息人士称，张欣计划用自己的资产投资通用大楼，而不是动用Soho中国的资金。
这则消息首先由华尔街日报报导。未联系到世邦魏理仕在通用大楼交易中的一位经纪人Darcy Stacom进行评论。
意大利地产投资如何.移民到美国和加拿大买房已经成为国内小伙伴移居海外的理想选择，但你知道在北美买房需要很多的知识吗？例如，加拿大最常见的住房类型是住房和城镇住房。我相信许多新移民的朋友和同学们不太清楚他们之间的区别。现在关注加拿大房地产的头条新闻。
很容易理解，这房子是一个独占的庭院，有一个独立的结构，没有毗连的存在，前后院，地下室，车库和停车车道。
那么什么是城市房屋？城市房屋大致相当于中国的联排别墅，通常有三间卧室、一个或两个停车位、一个餐厅和一个客厅。事实上，城市住房并不像单独的房屋那么大，这促使建筑商更多地关注城市住房的内部。此外，城市房屋一般没有庭院或小庭院，同一面积的土地占用的价格与独立住宅的价格大不相同。你应该知道，北美独立住宅的大小与室内设施的大小有很大不同。从房价也可以一个地反映出来。意大利地产投资如何。
城市屋购房成本：
购买的价格基本上在公寓和房子的中间;
每年的地方税也是这三种税的中间部分。
通常每月的管理费低于公寓的管理费，你不需要自己挖草和雪，屋顶漏水和外墙被打破，你不需要支付窗户，你通常不需要支付暖气，而且一些管理费都是用水支付的。
城市屋优点：
大空间和不同的功能区
为房子操心比较少；
一般来说，增值速度比单个房子慢，但速度比公寓快。如果是拥有永久业权的城市房屋，增值速度将与普通房屋的增值速度相同。
缺点：
隐私略差，易与左右邻居吵架；
虽然房子外的区域是公共区域，但如果房屋内部有任何损坏，业主必须自己动手，垃圾桶应被拖到门口。
意大利地产投资如何。城市房屋和个别房屋有很大的不同，但同时也会有销售和租赁的市场。如果以出租方式购房，城市房屋的租金相对较高，因为初期投资较小；通常，城市房屋的室内装修比较豪华，但独立住宅的潜在价值更大。因此，作为一项投资，两者各有其利与弊。如果你想在两者之间作出选择，首先，取决于它们的预算，在大温暖地区，如果预算不到150万美元，你就不必考虑独立住房；如果预算在150万至200万美元之间，可以考虑两者，同时考虑各种情况和偏好；如果预算在100万美元左右，可以考虑购买一栋小型城市住宅或一套豪华公寓。
自从澳大利亚7月1号新财年开始后，各移民签证可谓波折不断，继186高薪豁免签证死里逃生后，移民局要求重审商业移民签证，7月12日澳大利亚维州移民局在官网更新了132签证州担保要求，率先打开132签证变政的第一步。
先来看一下维州132旧政：
1、年龄在55岁以下,有优秀的商业背景,并打算定居在维多利亚。
2、投入到VIC的净资产不少于200万澳币,另外要提供50万澳币作为安家费。
3、不是所有类型的商业活动意向都会获得提名，包括被动投资，一般货物的进出口和小型房地产开发项目不会获得州政府提名。
4、将从以下标准来评估business是否会带来额外经济效益:
（1）引进新/改进技术
（2）创造/维持就业
（3）扩大商品和服务的出口附加值
（4）引进新skills
（5）提高竞争力
（6）进口替代
（7）特定行业领域
（8）Business的地理位置
5、如果申请人已经确定在VIC有生意伙伴或现有生意,则需要单独提供相应的背景信息给州政府。
此次维州132签证州担保变化的内容主要有以下两点：
第一是首次开放房地产开发的投资标准，如果您提出的业务活动涉及房地产开发，则必须符合以下附加要求：
1、具有相关资质和经验（如建筑、工程、施工管理）；
2、房地产开发活动与维多利亚州的优先行业战略保持一致；
3、最低200万澳元的资本投资但不包括购买土地的成本；
4、不能是小规模的，基于项目为主的房地产开发。
此外，申请时必须提交额外的房产开发类生意计划评估表。
★房地产开发投资标准发布后，维州的房地产投资活动将更加透明、正规化。132签证的申请人如果想在维州开发房地产，除了需要具备良好的资质和经验，还需要准备充裕的资金，更适合原本就在国内从事房地产业务的投资人。
第二是商业计划书要求提高，在细节方面的要求更加具体
商业计划书要求细节：
1、相关市场研究
2、市场进入策略
3、对手分析
4、优势，弱点，机会和威胁（SWOT）分析
5、预计成本分析
6、地理位置研究
7、合营伙伴关系的证据（如有）
8、与潜在供应商进行沟通的证据
9、分销渠道信息
10、营销计划
11、可行性研究
12、申请人在业务中起到的作用
维州移民局对132签证的州担保提出了更高的要求，只有高质量、高水平、可行性高、经过严格考察的商业活动才会被维州提名。
紧随维州之后，南澳政府也对132签证提出了新的担保政策，但是这次是一个好消息，7月14日南澳移民局在官网发布了最新的132签证州担保政策：为了吸引投资人来当地投资房地产，全面降低了132签证房产类投资的投资要求，也就是说南澳132签证房产类投资额由300万澳元降到150万澳元！
澳洲132投资移民签证，也被称为澳洲商业人才（永久）签证132类是针对澳洲投资移民的永久居留签证，是目前澳洲商业移民类别中唯一可以一步到位拿永居的签证。对申请人企业与个人资产的要求比较高，除了至少要投资150万澳币到澳大利亚外，还需获得澳大利亚某州的州政府担保。132签证自实施以来，因其独特的优势一直是国内成功企业家移民澳洲、开拓海外市场的首选。
这个签证要求主申请人的年龄在55周岁以下，当然超龄的可以申请州政府豁免，但是要求也会更高，比如雇佣更多的澳洲员工，或者投资额翻倍等等，这个我们可以根据个案个别沟通，除了持有股份比例超过30%以上，还需要证明股份价值在40万澳币以上，并且提供至少2个完整年度的财务报表，账面要有盈利，至少做平不能亏损，否则无法证明主申请人的管理技能和解释资产来源，这些都是申请132签证的必要条件，缺一不可，大家切记！
如果对南澳的房地产市场有信心，看好当地的投资前景，目前是最佳的投资机会。仅需要投资150万澳元，就能实现全家移民澳洲，并且是一步到位直接拿澳洲绿卡，性价比十分高！
无论如何，这次南澳大利亚州对132签证州担保的调整，都是一件好事。房地产类投资要求的降低，对于有意向投资当地房产的投资人来说，是重大的利好消息。
投资海外的中国人分成三类：第一类是在业务所在国购房的投资者；第二类为自己孩子或为获取永久居住权置业；预计第三类为希望到世界各地购房的投资者。新涌现的亚洲富豪最在意的是财产安全与投资多样化，因此往往先在知名的“世界城市”(“global cities”)购房置业，比如伦敦和巴黎，接下来就会关注购买海边度假房屋。
香港及中国大陆客户对伦敦房屋的需求非常强劲，已经大大超出伦敦的合理供给量。而100万英磅办理英国移民的政策，更给这种需求推波助澜。一些人把在伦敦置业看成"成功"的标志，毕竟伦敦是全球屈指可数的金融中心之一。但有更多的华人富商被伦敦的可以在市中心拥有花园别墅、可以步行去顶级商场和剧院的生活方式所吸引。在亚洲遭受雾霾袭击和土地污染日趋严重的今天，越来越多的人把眼光放向了空气清新、风景优美的希腊和塞浦路斯的海边休闲度假房屋。也许这个市场发展速度不算太快，但潜在规模难以估量。
葡萄牙南部的海滩优美异常，对热衷于日光浴与冬季运动者， 葡萄牙里斯本的50万欧元的酒店式豪华公寓是个不错的选择。欧元汇率已跌到低谷，附带拿个欧盟身份，从此去欧洲度假不用签证，而且申请居留权的速度也非常快。对比当年的澳门和香港购房获居留权，所有投资人都赚钱，葡萄牙今天的情形基本类似当年的港澳。简单理解：越早行动越赚钱。
近几年经济活跃的希腊，其买房移民项目也非常火爆，一提到欧洲移民，大部分人首先想到的就是移民希腊。仅需投资25万欧元起的房产，不仅能全家三代速获希腊永居身份，畅游26个申根国，而且能进军希腊投资市场，享受经济复苏带来的投资升值红利，备受投资者追捧。那么希腊买房移民应该投资什么样的房产呢?
希腊买房移民，旅游地产是上佳之选。
为什么要投资旅游地产?下面就一起来了解一下。
1.希腊经济活跃，旅游业蓬勃发展
近几年，随着经济的复苏，希腊的旅游业发展速度也举世瞩目。据相关数据显示， 2020年新增的国际到达游客人数达3300万;与此同时，与2020年相比，2020年旅游业相关收入增加了20亿欧元;10-11月传统“淡季”，旅游业表现十分喜人，分别增长了15.6%与17.1%。由此可见，投资旅游地产的出租升值空间巨大。
2.希腊是一个旅游强国，旅游地产非常具有吸引力
希腊投资，尤其是旅游行业的相关投资，存在着巨大的投资机遇。希腊作为一个旅游强国，最有吸引力的地产之一就是旅游地产。欧洲国家的投资者为什么都爱购买爱琴海海岛的住宅?一方面是为了旅游度假，另一方面也是为了旅游投资，旅游旺季时将房产出租，可坐享租金收益!因此，在希腊这样的旅游大国投资，就要投资旅游地产。
3.国际买家加大对希腊旅游地产的投资
随着旅游业的蓬勃发展，再加上如今的希腊为国际投资者提供了更加友好的商业环境，这些利好吸引了大批国际买家进军希腊，并纷纷看好希腊旅游地产的投资。就连希腊政府也在加大对旅游房产投资。在过去三年里，希腊政府批准的酒店业投资计划包括350个四到五星级酒店式公寓。
美国税法是非常复杂的，在美国境内购买地产之前，如果外国投资者做了有效的税收计划，将会减少其在美国缴纳的所得税和遗产税。
主要税种有哪些？财产税（propertytax）、所得税（income tax）、遗产税（estate tax）、赠与税（gift tax）
1、财产税（property tax）：征税基数是房地产的市值。市值由地方政府每年做评估。无论房产是自用还是出租，只要拥有房产，产权所有人就有义务缴纳房产税。
2、所得税（income tax）：外国人获得租金收人或销售房产的盈利，需要在美国缴纳所得税。租金收入有两种纳税的方法：
租金收入作为从事美国贸易的营业收入来对待，缴税的税率是和美国个人的税率是一样，适用10%到39.6%的累进税率是将此房地产视为被动的投资，租金收入的总额缴纳30%的固定税率。外国人出售房产还有15%的预提所得税。根据《外国人投资房地产税收法案》的要求，如果卖方是外国人，买方有义务预扣房产总销售价格的15%作为预扣税金。这笔预扣税金通常会超过就净收益应缴纳的资本收益税。如果预提所得税税额超过根据净盈利应缴纳的所得税，超额部分，外国人必须通过提交所得税申报表才能拿回退税。
3、遗产税（estate tax）：非美国居民的外籍人士过世后其所拥有的所有在美国的房地产需要在美国缴纳遗产税。遗产税的联邦税税率是40%。取决于房地产位于哪个州，还要缴纳州遗产税。美国公民和永久居民的遗产税免税额是五百万美金。但是，非美国居民的外籍人士只有六万美金的免税额。如果一个非居民的外籍人士将美国房地产当成一个礼品赠与给第三方，他会有赠与税纳税的责任。根据礼物的价值， 赠与税的税率和免税额与遗产税基本相同。外国人应该尽量避免直接拥有或通过美国公司间接拥有在美国境内的房地产。在以上两种情况下，该外国人去世后的房地产都需要在美国缴纳遗产税。
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近年来，西班牙较低的房价让许多中国投资者看到了投资房地产的机遇，于是他们纷纷出手，抢购优质房产。自从西班牙“投资居留许可”政策生效后，中国国内富裕阶层对西班牙房地产的关注程度暴增了392%。接下来中国人将会继续扩大他们在这一市场中的投资份额，成为最重要的投资者之一。
中国人青睐西班牙“黄金地产”
说起中国人对西班牙房地产的投资，人们首先会想到几年前买下马德里地标建筑“西班牙大厦”的王健林，以及那些买下价值五十万欧元以上房产，通过“投资居留许可”移民西班牙的中国新移民们。一些新的中国投资者开始悄然染指西班牙地产业的明珠“黄金地产”。他们虽不像王健林那样“耀眼”，但也是财大气粗，会以“大楼”为单位，在西班牙“一掷千金”，将房价高得让普通人咋舌的“黄金地产”收入囊中。
旅游业复苏促房地产升温
中国投资者购买西班牙的“黄金地产”更多的是看准了在西班牙经济复苏中最为给力的旅游业。中国人尤为看重连年暴增的中国游客。根据西班牙经济部门的统计资料，在欧洲，西班牙是继法国之后的第二大最受欢迎目的地。2015年，来西班牙旅游的中国游客数量已经超过了40万人，比2014年大幅增加了60%。
投资西班牙地产实现全家移民
集团的专家表示，投资西班牙房地产不仅能实现资产配置，还能获得全家的移民身份。想要移民西班牙，获得西班牙居留许可，投资者仅需购置50万欧元以上房产，即可申请全家人的居留许可，畅行所有申根国家及地区。并且只要符合该部分法案条件的申请人依然保有其投资项目，可一直更新其居留，效用等于长期居留身份。更多欧洲移民资讯请拨打：
在法国，住房短缺是一个严重的问题，政府正在考虑各种政策来解决这个问题。世界各地的投资者现在都对法国房地产市场感兴趣。
自去年公共住房被出售给私营部门以来，法国房地产市场开始受到关注。法国国家铁路公司(SNCF)的子公司向一个机构投资者社区出售了大约4,000套(约15亿欧元)的大型住宅资产。
法国中低收入群体的住房短缺问题严重。其中一个因素是人口构成的变化。虽然供需之间仍存在较大差距，但对出租房屋的需求正在上升，特别是对年轻人和工人而言。
总理爱德华·菲利普去年10月宣布，他将对国有房地产资产管理进行重大改革，以解决问题。时机有利，机构投资者全都流入欧洲的家庭住宅。它被认为是一种产生低风险，高可靠性现金流的资产，并且已在英国，德国，西班牙，荷兰，瑞典，奥地利，波兰和其他地方进行了大量投资。
可以说，出售SNCF的住房资产证明海外有大量需求。许多市场外拍卖包括大型美国投资基金，如Blackstone和union Investment在德国。
目前市场上的住房资产并不多，因此许多机构投资者正在将法国住房开发添加到其投资组合中。毫无疑问，住房开发对未来法国房地产市场将是重要的。
与巴黎大都市区的大型重建计划“大巴黎项目”相关的住房开发也引起了人们的关注。将开发新的基础设施，如地铁(地铁)网络，现在不太受欢迎的地区将在未来几年吸引人们的关注和高需求。
新加坡被公认为是最安全，最具价值的地点之一。 新加坡房地产具有可观的资本增值与收益潜能。投资新加坡房地产可说是资产保值和积累的最佳方法之一。
随着亚洲新兴市场，近年来新加坡逐渐成为新富阶层青睐的第二家乡。花园城市所提供的优质生活水准以及无限的发展机遇也让全球各地尤其是来自亚洲新兴经济体的富豪和专业人士， 将子女送到新加坡接受教育，同时投资在这里的房地产市场。
豪客喜爱新加坡的另一原因是这里也是旅游胜地。圣淘沙名胜世界自开业以来，吸引了不少宾客。除了赌场，耗资44亿元打造的环球影城也吸引了大批游客。它划分成七个电影园区，包括：好莱坞、纽约、科幻城、古埃及、失落的世界、遥远王国和马达加斯加。到访的游客人数，60%是外国人，而他们当中20%至25%是中国游客。
滨海湾金沙是继圣淘沙名胜世界之后，在本地开业的第二个综合度假胜地(Integrated Resort)。金沙在四月尾开放的第一阶段设施，包括赌场、会议与展览设施、约10%的零售与餐饮店面，及近一千间酒店客房。客源除了来自本地市场，也包括区域国家，如邻近的马来西亚、印尼、泰国、越南，东北亚地区如部分中国城市、韩国、日本、台湾也是要吸引的主要市场。金沙将于今年6月23日正式开幕。
根据新加坡的私人住宅成交量统计，中国买家占海外买家的四分之一，而且还在呈上升的趋势。越来越多的中国买家前往新加坡投资置业，他们偏爱面水和临近学校的房子，因为这些区域的房子环境优美，方便子女入学。而中国新移民最喜欢的地区有东海岸、武吉知马和乌节路。
目前，新加坡的私人住宅的价格约为每平方米4万元人民币到十几万人民币不等，不同的是，新加坡购房时以套内面积计算。
与中国不同，新加坡发展商兴建的公寓项目是精装修，装入厨房卫浴，共用设施多元化，环境绿化舒适，且土地使用期限是99年或永久。
新加坡房屋也可以期房的形式进行预售。在政府严格监管下，保障购房者权益，外国人也享受与新加坡人同样的贷款政策和程序，最高可申请至70%的贷款，银行贷款利率非常低，只介于2%-2.5%之间。
从 ** 近关注的消息中，比比可见希腊经济曙光毕现，希腊航运业加速扩张、高品质酒店不断增加、穆迪上调希腊银行评级、希腊进一步放宽资本管控等等，接下来的消息更是让移民者振奋。
据投资住宅房地产网站“全球地产指南”以及全球性房地产咨询公司莱坊发布的调查图表显示，希腊房地产市场在2017年 ** 后一个季度出现了复苏的迹象。
根据“全球地产指南”发布的年度价格指数，希腊房价在受调查的45个国家中排名第39位，而在该国经济危机 ** 严重的时期，希腊的房价曾跌至底端。
更好的消息是，2017年第四季度希腊房产价格较上一季度上涨了0.2%，这是自2008年以来的 ** 增长。
希腊的表现已经超越了瑞士，瑞士房产价格在2017年第四季度下降了1%。莱坊的调查数据也得出了相同的结果：希腊在其调查的59个国家其中排名51，排在意大利、波兰、芬兰和俄罗斯等国之前。莱坊分析认为，按照季度来看，希腊房地产确实显示出走高的趋势。2017年第四季度，希腊房价比第三季度上涨了0.5%。
“全球地产指南”和莱坊的这两份调查证实了希腊房价下跌的周期已经结束。从2008年到2017年，希腊房价总共下降了42%。其中，旅游区房价下降了38%、雅典房价下降了44.2%，北部城市塞萨洛尼基的房价下跌 ** 严重(46.3%)。
希腊银行在年度报告中称，由于经济情绪和经济增长预期得到改善，希腊将在今年八月结束第三轮纾困救助，预计今年希腊的物价将保持稳定。
另一利好消息是，雅典游客数量激增，在近期召开的柏林国际旅游交易会上希腊 ** 大的航空公司爱琴航空和雅典国际机场公布了一组数据，数据显示，雅典正从传统的游客中转站，变为游客旅游目的地。
雅典机场CEO 雅尼斯•帕拉斯基斯表示，以雅典为城市休闲旅游目的地的游客数量从2013年的22万人猛增到去年的140万。爱琴航空副总裁说“雅典正在成为一个 ** 竞争力的国际全年旅游目的地。”爱琴航空的载客量占到雅典国际机场的48.9%。
2016年，雅典市携手雅典国际机场及爱琴航空公司发起了一项名为“雅典旅游伙伴”的倡议，该倡议旨在将希腊首都雅典打造为受游客欢迎的旅游目的地。该倡议由希腊旅游市场推广公司Marketing Greece进行协调，同时也包括电视广告筹集的经费。爱琴航空副总裁、雅典国际机场CEO以及雅典市市长透露，他们正在与有意向加入这一倡议的企业进行 ** 会谈，其中包括一个酒店集团巨头。
希腊像是注入了新鲜的血液和新的年轻力量一样奋力前进，尤其希腊房地产市场的升温，势必又会掀起一阵投资浪潮，拭目以待。
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