荷兰是欧洲的一个小国,却是除美国之外的第二大农业出口大国,每年的净出口额300多亿美元。拥有荷兰护照,你会感到骄傲。事实上,荷兰农业的先天条件跟中国农业多有相似之处,但荷兰却走出了一条高效农业的道路,荷兰是如何做的?
资源短板下的高效农业
人们常用“小国大业”来形象地描述荷兰的经济特征。荷兰本土面积仅4万多平方公里,但其农牧产品却以优质、高产闻名,鲜花和种子的出口量连续多年居世界第一。
荷兰“寸土寸金”,冬季漫长,发展农牧业有诸多不利因素。不过荷兰人的勤劳和聪慧在很大程度上弥补了“先天不足”。勤劳的荷兰人懂得如何最大限度地利用有限的土地,并通过创新给农业贴上生态的标签。荷兰的温室建筑面积约有1.1亿平方米,占全世界玻璃温室面积的1/4,主要用于种植鲜花和蔬菜,年产值高达12亿美元,是荷兰的重要经济支柱之一。
荷兰农业的显着特点是高投入、高产出,即通过资金密集的先进技术实现高效益,而这一切都需要先进农业科技的有力支撑。荷兰对科技发展极为重视,全国教育和研究经费占到国家总预算的19.1%,远高于其他部门,而农业科研则是其中的重要领域。2008年,政府农业研发支出达到4.11亿美元,明显高于英国等欧洲大国。此外,荷兰农业科研、推广和教育“三位一体”,由农业、自然及食品质量部统一负责,有效整合了资源,为农业科技发展提供了便利。
房地产,永远是一个受全国绝大多数人关注的点。每当房价有了波动,无论房价是下跌还是上涨,无论有多大的幅度,都会引起非常多的人讨论。
土耳其一共有人口八千万,其中五分之一生活在伊斯坦布尔,使得伊斯坦布尔变成一个极大的世界级都市,在整个欧洲范围内只有莫斯科的规模可以与之相提并论。
不仅如此,伊斯坦布尔目前仍然在人口持续流入的过程中,城市的发展仍然在高速前进过程当中。
大量的人口,会带来大量的居住需求。目前伊斯坦布尔的高楼大厦数量显然有些不足,仍然有比较大的发展空间,土耳其买房投资需求依然旺盛。目前由于国际形势的原因,伊斯坦布尔的房地产行业被暂时压制,但是一旦国际形势发生变化,这里的房地产行业将会有一个井喷式发展。
那么在伊斯坦布尔进行房地产开发的话该怎么做呢?
和中国不同,土耳其没什么拆迁计划,与之相对应的拆迁补偿也不存在。但是对于老旧的住所,是允许进行翻新的。所以在土耳其开发房地产,主要分为两个方式,老楼翻新和新楼建设。
一、老楼翻新
伊斯坦布尔是一个存在了数千年的古都,自第一次世界大战之后就一直在快速扩张,有很多老旧的建筑需要翻新,其中不乏八九十年代甚至五六十年代的建筑。对于老楼翻新,其建设速度肯定远比盖一栋新楼要快得多,毕竟架子已经都有了。
但是有一点,因为是老楼翻新,那么新建成的建筑必然会在某种程度上受老楼的影响。比如电路布局,燃气布局,管道结构,房屋结构,楼层高度等。在翻新过程中可能会做一些有限的调整,但是承重墙肯定是很难改变的。
一个老旧的苏式筒子楼,再怎么改也不可能变成豪华住宅。
老楼最大的风险在于不能保证质量。与欧洲其他各国的老楼不同,伊斯坦布尔刚好在欧亚大地震带的正上方,一个老旧设计的老楼,很难说在几十年间中受到了多大的影响或内伤。可以直观体现的就是,各保险公司更愿意承接新楼的地震保险,对于翻新老楼的项目会提高保费与限制,对于有些风险较大的项目甚至会拒绝进行保险。
当然,老楼翻新项目也有其自己的优势。比如投资小,资金回笼快,审批手续简单等。
土耳其法律规定,售楼时必须申明此楼是什么时候建成的。如果有开发商没有说明,或者用翻新完成时间当做楼的建成时间,想要蒙混过关的,必然会遭受巨额罚款,严重甚至会被提起公诉。
二、新楼建设
伊斯坦布尔当然不能只让翻新老楼,老楼就那么多,质量参差不齐,市政局也不敢说哪个楼完全没问题。所以在伊斯坦布尔,房地产建设还是以建设新楼为主。
在这里,有一个政策限制,非土耳其公民如果想要开发新楼的话是有限制的,土耳其法律规定,非土耳其公民最多持有所在区域10%的土地,并且在整个土耳其范围内不能超过30公顷。如果是普通居住,这个限制已经足够,但如果要开发的话,这个数字就有些捉襟见肘。所以,拿到土耳其护照移民身份,将会是建设房地产的第一步。
土耳其没有所谓土地出让金,产权全部归私人所有。对于土地的获得,一般有两种方式。一是直接向土地所有人购买空旷土地,二是购买老旧建筑直接拆除重建,很少有土地是直属于土地局的。
无论哪一种方式,项目开发的方案都要先进行公证,然后提交给市政府批准后才能动工。
完全建设新楼盘会在资金方面有一定的压力,但是新楼盘无论是售价还是接受度是明显高于翻新老楼的,总体利润也相应高出很多。
依照目前的情况,在伊斯坦布尔开发房地产是一件稳赚不赔的生意,只是需要的成本会很高。因为是一种大规模投资的生意,还是有一定的难度与风险的,不过最终利润会很可观
利润★★★★★★★★
风险★★★★☆
成本★★★★★★☆
难度★★★
加拿大联邦移民局为方便申请人,特提供加拿大联邦移民进度查询系统。无论是联邦移民申请案,还是省提名计划进入联邦审核阶段后,都可以通过该系统查阅自己的实时进度。今天,就由专家为大家讲解怎么使用加拿大联邦移民进度查询。
专家介绍,加拿大联邦移民进度查询可以分为以下六个步骤:
1、通过网络浏览器登陆如下网站:
2、进入页面右方 ** 个框,通过目录找到如下选项:“Check My Application Status”,点击进入;
3、此时的页面则是讲解加拿大联邦移民进度查询数据库的介绍和使用方法等,可以直接点击“Continue”进入下一个步骤;
4、该页面内容为加拿大联邦移民进度查询安全事宜等,申请人找到“I have read,…”选项,并在该选项前方小框勾选,然后再选择“Continue”进入下一步骤;
5、此时,需要申请人在网页内输入自己的相关个人信息,具体介绍如下:
a)找到 ** 个对话框:“Identification Type”,同时选择“Immigration File Number”;
b)在第二个对话框“Identification Number”的空白框里输入自己的档案号;
c)找到如下内容:“Surname/Family Name/Last Name”,并按要求输入自己的姓氏全拼,不用输入名;
d)再往下,则是输入申请人的出生日期,按照“日/月/年”的格式输入;
e) ** 后,申请人还需要选择自己的出生国家,即选择“China, Peopl’e Republic of”;
6、检查自己输入的内容,确认无误后点击“Continue”则会查询到自己的移民进度情况;
经过以上六步的操作,申请人就可以轻松的进行加拿大联邦移民进度查询操作了。专家提醒申请人,省提名计划只有在进入联邦审核阶段后才能通过以上方法查询进度。同时,在使用中若有什么疑问,可以致电咨询。
据哥斯达黎加移民专家了解到,哥斯达黎加政府近日做出承诺,将于2021年全面实现教育管理部门和所有学校的10Mbps宽带互联网铺设工作。
哥斯达黎加网站“ElPaís.cr”8月3日报道,哥斯达黎加总统府于8月3日发表声明,将启动“独立200周年教育网络项目(Red Educativa Bicentenario)”,规划在3年内普及国内公共教育单位的网络连接,并提高现有的网络质量。
该项目的设计工作将于未来3个月内完成;工程招标日期定于2018年12月至2019年1月之间,目的是确保完工时间能赶在庆祝独立(指哥斯达黎加、尼加拉瓜、洪都拉斯、危地马拉和萨尔瓦多于1821年脱离西班牙统治)200周年之际。
该项目的投资方为哥斯达黎加公共教育部和国家电信基金会;该项目还将得到来自哥斯达黎加科学、技术和电信部、奥马尔登戈基金会,以及国家科学院的支持。
官方统计数据表明,目前,哥斯达黎加国内的4659所公共教育单位中,有511中、小学所尚无互联网服务;而目前在得到网络覆盖的学校中,有67%的连接速度低于10Mbps。
“除了普及互联网连接和提高网速外,还需要鼓励教师和学生在课堂上利用网络技术以丰富教学手段。”哥斯达黎加公共教育部长埃德加?莫拉?阿尔塔米拉诺(Edgar Mora Altamirano)说。
据统计,在约490万哥斯达黎加人口中,中、小学生人口约占100万。
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