地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手，分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施，对葡地产行业做一初步探讨。
葡萄牙地产市场概况
葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋(600558,股吧)上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。进入90年代，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：
住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。
从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。
与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。
为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12万套，由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租金。目前收入在700欧元的家庭才有资格申请，并视供应情况，须等候2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买，但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。
商业地产市场
90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年，葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过350万平米，其中，购物中心占85%，并集中在大里斯本和波尔图两大城市，分别占100万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力，2010年里斯本的租金为每年每平米1000欧元，而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。
写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。
工业地产市场
与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是较具竞争力的。
地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间，从投资总额分布来看，商业占43%，写字楼占37%，工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度，工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一项法令，对该市场做出了规范。根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、Espirto Santo Group和Santander Totta Group。 在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括我国在内的国际投资者。
葡地产行业对我启示及潜在商机
第一，完善的税收体系，避免了投机性需求
葡地产行业的总体规模不大，但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系，从根本上抑制了投机性需求。主要的税种有多项。购买物业时，须支付印花税、律师费、公证费，合计占购房金额的10至15%。物业转让时，须支付6%的转让税和17%的增值税。如果物业由离岸公司持有，须征税15%。如物业由公司持有，须缴纳物业登记价值十五分之一的公司税。对于少于两年转手的物业，须征资产增值税，即利润的10%。非住宅物业，须征利润的20%。开发用地的转手，则须征24%。此外，还有地方税，按物业市场估值的80%至90%，须征税0.4%至0.8%。根据赠与人和被赠与人关系，还须征收3%至50%不等的赠与税。对配偶间赠与予以税收豁免。按葡最新紧缩措施，对价值超过100万欧元的房产，须征收特别税。通过与葡当地仲量联行研究人员交流，葡地产没有出现投机性需求，主要原因是葡近10年来经济增长相对较慢，没有出现投资过热现象，加上炒房空间小及完善的税收体系和政策，故房价一直在低位徘徊。债务危机发生后，甚至出现了负增长。葡用完善的税收体系作为杠杆，抑制投机性需求，值得我们学习和借鉴。
第二，葡债务危机为投资葡地产市场提供了商机
葡债务危机造成了一些地产项目融资和资金周转等困难。近期，有不少寻求中国投资方的葡萄牙地产项目信息，并将有意出售在建或已运营项目的信息在网页上公布。
扩展阅读
近年来，随着欧元区的葡萄牙经济复苏，赢得了越来越多投资人的青睐。不管是旅游还是投资置业，必不可少的一个环节就是签证办理，下面给大家介绍下葡萄牙商业签证的具体内容。
目前葡萄牙驻华大使馆和葡萄牙驻上海领事馆已经授权VFS全球服务经营位于北京、上海、广州、沈阳、武汉、成都、南京，福州，济南，深圳，西安，长沙，重庆，昆明及杭州的葡萄牙签证申请中心，根据申请人的户籍所在地便可去相应的签证中心办理。
Attention
①如果申请人户籍不是北京，但是在北京长期工作，在北京签证中心递交签证申请时，需提供工作证明和北京市的居住证。
②签证中心要求申请人在递交签证时需要携带身份证，户口本原件，递签后会把证件原件返还给申请人。
③递交签证材料的前期准备工作也十分重要，如果签证递交过程中出现问题，需要重新再次递交申请。
下面我们来了解一下葡萄牙递签流程以及其准备文件上有哪些变化。
一、填写商签申请表
首先需要在葡萄牙签证中心的官网上下载葡萄牙商签申请表填写，填写表格时需注意：
①申请人的基本信息一定要认真填写，特别是护照和身份证的号码一定要准确无误。带*的表格是必填项，并且需要申请人的亲笔签名。签署的名字必须和护照上的名字字迹一样。
②申请表上的照片为近6个月的白底彩色证件近照，不能戴眼镜，两张，规格一般为45mm*35mm，如果准备的照片不合格也可以在葡签证中心里现场照相，费用为35元。
③如果申请人为未成年，可由父母代填写申请表，那么表格第10项需要填写父亲或者母亲名字的拼音。
二、准备材料
申请表填写完之后接下来需要准备签证申请的材料(敲重点，此处文件有变化)。
1.需要材料原件及复印件的是：
①整本护照及复印件，空白页不用复印。护照的有效期一定要在6个月以上，并保留2张空白页。如果旧护照上有许多签证页，需要上交旧护照及复印件，如没有，交新护照即可。
②医疗保险单，要注意保险单上的申请人的护照，性别，起保日期是否正确。
2.需要准备复印件的材料有：
户口本，房屋产权证，行车证，公司营业执照(副本)，酒店预订单和机票预订单，还需提供对应的翻译件。
3.材料原件需要：
①在职证明(工作证明)，需使用公司正式的信头纸，并加盖公章，签字，并明确日期及如下信息：
任职公司的地址、电话和传真号码
签字人员的姓名和职务
申请人的姓名、职务、收入和工作年限
准假证明
赴葡相关花费由个人承担
需提供中英文各一份，分别使用公司信纸、加盖公章、证明人签字。
②银行流水及翻译件：最近6-12个月的个人账户银行对账单，距离递交日期不超过7天打印，需要有银行盖章，并且余额不少于50万人民币。流水越多越有利于申请。还可以提供其他资产证明复印件。
③如果申请人是退休人员，需要提供中英文版退休证明。
④如果携同未成年入境，需要提供学生证及翻译件，中英文版的学生准假信，父母一方的同意声明书以及出生证明双认证。
⑤一人申请签证，无需提供结婚证双认证。如夫妻双方一起申请签证，需要提供结婚证双认证文件。如果一个人单独申请签证，但递交的是配偶的资产证明文件，也需要提供结婚证双认证。
⑥邀请函可由律师楼为申请人准备。
⑦除了必备的材料之外还需要携带签证申请费大约人民币765元，6到12周岁的小孩签证申请费大约为572元，6周岁以下的小孩免费。签证中心只能交现金，不能刷卡或者是微信，支付宝支付。
三、递交材料
文件准备齐全之后便可以去签证中心递交材料。以北京签证中心为例：
①到达签证中心之后到门口的前台找保安领取号码，之后随时关注屏幕上的号码，提前一个号就可进入签证中心里面。办理葡萄牙签证申请的窗口为29.30.31.32，4个窗口，平时办公的就是3个窗口。
②一般签证中心上午人多，中午之后人少一点。叫到号码之后便可以开始办理申请，如果要补交文件，签证中心里面可以复印，每张1元。
③文件审理完便可以直接在窗口缴费，交完费用之后等待录入指纹，双手十指都需要录入。如果之前录入过指纹便可以不用录入，但是更换新的护照之后需要重新录入指纹。
④签证申请费用中包括快递邮寄费75元。出签之后直接邮寄到快递单上的地址，不用自己去取。大约10个工作日左右便可以出签，拿到自己的护照。
Attention
①费用一旦在签证申请中心提交，均不可退还。
②递交签证申请可以本人亲自去，也可以由别人带交。代交的话，需申请人签署委托书。然后还需提供被委托人的身份证原件及复印件。但是如果需要录入指纹，那就必须申请者本人亲自去签证中心递交。
办理海外移民的人顺利拿到签证之后，便可以登陆葡萄牙，开启别样的欧洲生活了。
葡萄牙购房移民又被称为葡萄牙黄金居留许可，自2012年10月8日生效以来，就成功引起了海外高净值投资人群的广泛关注。对于关注欧洲移民的朋友来说，葡萄牙购房移民既是存在历史悠久，移民政策稳定的移民项目，又具有投资身份双获益的优势。大家自然会特别留意葡萄牙购房移民的政策和相关法案规定，但对于许多初次接触欧洲移民的朋友来说，葡萄牙移民政策仍比较陌生，下面大家就随小编一起来了解一下吧！
一、葡萄牙移民政策介绍
葡萄牙购房移民自推出以来，政策即规定投资要求为——在葡萄牙当地购买不低于50万欧元的房地产即可申请葡萄牙黄金居留许可。2015年7月30日葡萄牙移民局于更新黄金居留许可法案（以下简称“新法案”）。新法案规定，“通过购买房产建筑年限已超过30年以上的，或位于城市重建区域的房产，房产总值须达到35万欧或以上，即可申请黄金居留许可。”
二、葡萄牙房产投资要求解读
目前来说，葡萄牙购房移民分为50万欧和35万欧两种投资额度，投资人若选择投资50万欧及以上的房产，即可在葡萄牙任意地区选择房产；投资人若选择投资35万欧的房产，通过购置房产获取投资居留许可的方式，总价须达到35万欧或以上，且应包含房产翻新/建筑物更新改造费用。房产的建筑时间为30年或更久。这两种投资方式的最终目的是一样的，投资者可以获得葡萄牙移民身份，并且大家满足五年的居住要求即可申请入籍，这对于想拥有葡萄牙护照的高净值人群来说，也是性价比非常高的一件事情。
三、葡萄牙购房移民申请条件
申请条件
1、主申请人
年满18岁
非欧盟国家公民
所购房产持有人
购买私人健康保险
无犯罪记录
2、附属申请人
主申请人合法配偶
18周岁以下子女
18周岁以上未婚、在读、经济不独立子女
主申请人及其配偶双方父母
附属申请人可以与主申请人一起或者随后递交申请。
以上就是葡萄牙购房移民政策介绍_葡萄牙购房移民申请条件解读的主要内容，如果大家对葡萄牙购房移民及葡萄牙入籍相关事宜感兴趣的话，欢迎大家继续关注我们，我们将为您提供全面详尽的咨询及后续服务。
申根26个国家，一张签证，我应该申请哪个国家签发的申根签证呢?申根葡萄牙移民签证到手后，又包含怎样的内容呢，本文跟大家一样解读。
申根26国，一张签证就能逛遍
走进巴黎圣母院感受法国浪漫之都
登上钟楼眺望塞纳河畔风光
走进多面风情意大利，尽览大都市的时尚繁荣
文艺复兴的中世纪之美
渔村美景和来自古罗马的惊叹
那么，申根26个国家，一张签证，我应该申请哪个国家签发的申根签证呢?
首先要了解，申根各国关于签证发放权的分配是有相关法律明确规定的，并不允许申请人任意选择一个申根国家递交签证申请。因而申请人可根据以下两个准则申请签证。
** ，向「首要目的国」申请申根签证。
比如你主要是去德国进行商务洽谈，期间5天在德国，3天前往另一个申根国家观光，那么德国理应成为你的首要目的国，你应该前往北京的德国签证中心递交签证申请。
第二，向「进入申根地区的 ** 个国家」递交签证申请。
比如你的欧洲行程是去3个国家，每个国家平均呆3天。在这种没有明显主要目的国并且旅行重点不明确的情况下，则须向「进入申根地区的 ** 个国家」递交签证申请。即如果你打算从慕尼黑机场进入申根国，那么就得申请德国的申根签证。
如今，凭借葡萄牙 ** 的环境，丰富的移民福利，葡萄牙移民申请的人数逐渐增长，有想了解具体签证内容的朋友可以看看下文。
《2019全球和平指数》出炉，葡萄牙排名第三位。葡萄牙的社会治安指数一直处于欧洲前列。葡萄牙公民也坚信自己的国家是最安全的，安全态度认知在欧盟中排名第一。
葡萄牙的宏观经济环境已呈现出长期改善的趋势，经济呈现稳步增长。根据葡萄牙贸易投资促进局(AICEP)的官方投资报告，至2019年葡萄牙预计投资的年增长率和货物出口预计年增长率都将高于其他欧盟国家的平均水平。与经济发展几乎处于饱和的欧洲国家相比，经济稳步回升中的葡萄牙给有远见的投资者创造了获得长期投资回报的机会。
近年来，为提高其竞争力，葡萄牙在劳动力市场、产品市场、公共部门、金融业、司法等领域进行了改革。葡萄牙对外国人持财产所有权没有限制，交易成本普遍较低。政府的政策扶持和引导使葡萄牙充满创新创业的活力。
2019年葡萄牙房地产市场继续保持活跃，预计葡萄牙的房价每年将上涨7-8%直至2020年。因此葡萄牙的房地产市场不仅仅依赖于外国国籍的人口，本地市场也日趋活跃，越来越多的葡萄牙家庭在为自己安置一个更好的新家。大量的房产新建项目反应了这个市场的持续火热，从中档到高端，新的项目常在完工前被预订得一房难求。
葡萄牙投资移民计划(ARI)，又被叫做黄金居留许可(GRP)，2012年10月8日生效，投资要求为——在葡萄牙当地购买不低于50万欧元的房地产即可申请葡萄牙黄金居留许可。选择葡萄牙购房移民不仅申请门槛低，没有语言和学历、资金来源、管理经验等要求。
投资移民葡萄牙了解葡萄牙经济：根据房地产及资本管理公司仲量联行(JLL)在今日公布的最新数据显示，去年葡萄牙房地产市场投资额达到7.15亿欧元。
根据2014年第四季度的初步数据，不包括住宅投资的比例与2013年(3.12亿欧元)相比增长了130%，并且与2008年(7.04亿欧元)和2010年(7.6亿欧元)的水平基本持平。
去年，葡萄牙投资市场占有率有显着回升，JLL估计写字楼增幅达到30%至40%，在里斯本主要贸易地区有超过30家新商铺。
JLL葡萄牙地区负责人Pedro Lancastre在一份声明中强调，2014年投资总额充分说明了葡国房地产市场正在全面恢复，而几乎所有的投资者均为外国人。
他还表示，葡国房地产投资市场的增长趋势在2015年还将继续，甚至会在今年创造投资记录。
JLL在数据指出，去年约86%的投资者来自国外，包括中国、美国、英国、巴西、西班牙和俄罗斯。
来自中国的投资者在葡国优越地段购买并出售写字楼的趋势十分活跃。
零售业店铺与住房地产类似，均是葡萄牙不动产投资市场的主要领域，占所有交易的58%，其次是商铺、工业和物流不动产项目。
葡萄牙因受欧债危机影响，自2012年推出的黄金居留政策，推行外籍人士买房移民，振奋经济。如今已经第七年了。那么，如今葡萄牙房地产怎么样呢？下面，移民小编为您介绍葡萄牙房地产现状。如果想去葡萄牙移民的朋友就不要错过了。
一、葡萄牙房地产市场现状
2011年至2012年期间，葡萄牙经济损失了约11％。然而，开始推行购房移民政策后，在2012年触底，市场恢复良好，2013年再次达到正面区域，2015年起显示出更稳定的增长迹象。目前，葡萄牙24个城市地区的房地产价格均出现增长，值得一提的是，里斯本大都市的房价同比增长约2.6％。当然，也需注意的是，有些城镇的增长率要低得多，如科英布拉和吉马良斯的价格涨幅均低于1％。
二、葡萄牙购房移民表现
1、购房即可移民
通过购置房产的方式获得葡萄牙移民身份，这样的移民方式更受国内高净值人士的青睐。目前葡萄牙的市场状况以及经济的良好表现，都表明房地产业的这种积极表现的延续。预计，葡萄牙房地产到今年年底该市场的投资额将达到30至35亿欧元，而购房移民有望突破40亿欧元的大关！
2、购房移民政策成熟稳定
自葡萄牙买房移民政策推出以来，已经历了六年的完善和推进，目前该政策成熟稳定，早已成为最多申请人选择的移民方式。
葡萄牙所推出的购房移民政策，不仅投入了申请人的怀抱，而且也有助于自己摆脱经济困扰，可以说，是双赢的结果。若您还有其他关于海外移民、留学等相关资讯问题，关注移民，立马就知道！移民将带您了解更多资讯。
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