对于第一次接触美国房产的人来说，肯定会问美国房产持有成本是什么，又有什么用?今天就跟着小编一起来看看吧!美国房产的持有成本到底是多少?
主要分为二块内容：
a.在美国持有房产的情况下，共性的两笔费用——房产税和房贷。
b.不同的房屋类型，它们所产生的费用会有哪些差别?
1.在美国做房东会面临哪些费用?
美国的房产税是由县政府来收的，不同县的房产税征收比例不同。每一个县会有专门做房产税评估的人员，每一年对不同区域的房价做一个评估，然后在某一个价格的基础上，对房子征收房产税。
房产税征收的基数并不是以上所说的任何一个价格，它是一个专门为房产税所做的征税价。这个征税价是由县里面专门的工作人员每一年来确定的：根据房子所在地附近类似房子的价格来做一个评估。
大家需要知道的是美国房产税以年度来征收。如果没有及时交纳，可能会产生管理费、罚金、利息等等，这时候你的持有成本就会越来越高。如果在一段时间当中你还没有交的话，政府会采取进一步行动，在你的房产上加一个留置权，直到最终把这个房子拍卖用于还债。不同的州具体的操作的规定和流程差别很大的。
房产税金其实是很好计算的，即房产税=(征税价值/1000)*房产税征收比例。而房子的征税价值(assessed value)是在县政府办公室的网站上去具体查到的。assessed value是专门针对房产税的征收所做的一个价值的评估。大家注意，这跟你的市场价等等其他价值是不挂钩的，assessed value并不能够当作其他的任何价值来考虑，它只仅仅是房产税征收的一个基数。
现在来看第二笔费用——房贷。中国的房贷还款就只是本金和利息。在美国，房贷的花样会非常多样。有一些贷款是像中国这样还本还息的，还有一些可能是一开始只还利息，到最后才还本金，那么最后要还的本金相当高，所以这个英文当中ballon mortgage，就是像气球一样的结构。
一般来说在美国，房贷不只是本金加利息，比如还有针对房贷的保险。这其实是保护出借人的一种措施，如果你还不上的话，这个出借人能够得到一定的补偿。在这具体说的每个月还款，这跟你贷款结构、贷款的年限有关。
第三个一定会产生的费用是屋主保险。这个保险一般分为两个部分，一个是物理性的，一个是责任性的。物理性的，比如说火灾、飓风、风暴、烟熏、冰雹、蓄意的破坏、个人财产的失窃。而责任性指的是，朋友来家摔断腿，自家狗把客人咬，保姆跑下楼开门崴了脚，诸如此类的情形。
美国常见的保险一共有六个类型，其中最普遍大家所采用的叫做HO-3。它就会覆盖房子本身，还有房子里面的财产损失。但是请注意，对于HO-3来讲的话，地震、洪水、战争，或者是核事故，这些一般是保险当中不覆盖的，并且对于洪水来讲的话，你是需要另外购买保险的。
以上是跟大家分享的第一个部分，就是这些共通、产生的一些费用。第二个部分，我们来看看不同的房屋类型，会涉及到哪些不同的费用。
2.不同类型的房屋，所有权和持有成本有哪些差别?
美国最常见的房屋类型是一户或者两户的独栋住宅，也就是single family home或者duo-plex。一般我们认为一户到四户都是住宅的类型。另外大家在美国还会遇到其他几种类型的房子，一种是condominium，简称condo。一种是apartment，一种是cooprative。
三者有的共同之处：在建筑结构上是完全一样的，而三者的区别仅仅就在于它们的所有权形式。对于condo来讲，拥有的是除了四面墙、天花板地面之外的空间，当然也排除一些公共的区域。
公寓apartment是由一个公司整体性地持有，然后你是去租用其中的一间一间的房子，你是租户，不是房东。所以我们可以简单的来理解成condo是分户出售的，而公寓是分户出租的。
第三种cooprative，这种就是你去购买的是一个股份，你拥有的是一个股份，你要你购买的并不是一个屋契，而是一个带有失效日期的一个长的租约。
具体看它们产生的一些费用，对于condo的屋主来讲，承担的费用包括了维护费、日常的运行管理费、公共区域的保险等等，所有这些费用的会统一的由屋主协会来收取。这个屋主协会就是HOA，在网上看这些房源的话，经常会看到一个HOA费，那么就是这笔费用了，这类似于中国的物业费。这笔费用通常有三百美元。
Coopritive的费用：实际的运行费用、co-op的房贷的本金和利息、房产税、保险，还有一项是储备金。这些费用的多少，是根据所持有的股份的多少来计算的。比如房贷本金和利息，指的不是你个人的贷款，而是整个项目可能存在的贷款，要求按照一定比例进行承担。所谓储备金，大家可以理解为一种储蓄账户，是一个用于紧急维修和大的整修的资金账户。
除了以上说的这些，还有可能出现一些特殊收费。比如地方政府在正常的房产税之外，会为了公共建设而特别收取的费用。这种情况并不少见，分摊下来的费用并不会很多，也是按年收取的。
虽然杂乱费用很多，但目前对于这个房产税来讲的话，会有一些减免的政策。具体的美国的这个税收的政策，征收减免规则比较复杂，就如何征收的减免的问题，最好你是能够去咨询一下注册会计师。根据你个人的具体的情况，这个房子的情况，看看是不是符合一些减免的条件。
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美国一直是国人海外置业的首选，对于很多人来说，在美国买房不只是投资，更是一种刚需。美国在环境、资源和教育上的吸引力想必不用我多说，但在2008年次贷危机之后，美国房产行业发生滑坡，近年来刚开始回暖，房产市场增长也渐渐趋于稳定，但又赶上赴美留学等政策变化的影响，很多想投资美国房产的朋友有点举棋不定了。
和大多数国家一样，美国的房产大部分都是永久产权。如果购买别墅的话，买的不单是房子还有土地。因此，房屋的价值会随着土地的增值而越来越高。
美国有很多种房产类型，包括独立别墅、独立产权公寓、联排别墅、多家庭住房等，投资者可以根据自身求学、养老、投资等不同的目的选择合适的房型。中国人最熟悉的房产类型是公寓，但在美国最普遍的房产是独立别墅，大概占全美国住宅市场的80%，也是最值得投资的房产类型。
另外，美国的房产市场机制也比较完善，法律环境健全，房屋产权受保障。比如美国的房产信息都是公开的，包括房子交易了多少次、什么时间交易的、每次以什么价格交易、税费每年是多少、目前持有者是谁等等。这样有效避免了炒房行为，能够保障房产交易中买卖双方的权益。
我们都知道，美元作为唯一通用的国际货币，一直是全球最重要的避险货币和储备货币。每当全球经济波动加剧或者全球金融市场动荡时，美元的避险保值属性就体现出来了。因此，美元资产一直是海外资产配置中比较优质的投资选择。
美国房产未来的投资前景如何呢?
首先，美国当前的经济表现依旧良好，2018年的GDP是继2015年之后增长最快的一年，涨幅在2.9%，专家预测2019年的GDP增长将维持在2.5%左右。另外，美国2018年的失业率创新低，就业市场表现强劲，新增250万人就业，良好的经济形势也将促使美国房产市场进入一轮上涨周期。
其次，通过观察美国几十年的房产市场，我发现美国房价呈现周期性变化。经过2008年次贷危机到2012年期间的楼市回跌，目前美国的房价正处在稳健回升的阶段。再加上从2014年开始，美国新建住宅的增长速度缓慢，很难缓解当前库存紧张的情况，也会将房价推得更高。不过根据美国权威房产网站预测，2019年美国的房价会持续增长，但涨幅会放缓到3%左右，预计到2020年房价的涨幅大约在5%左右。也就是说，相对于过去5年的高速增长，美国2019年的房价增速会有所降温，我个人觉得这个时候还是很适合一些投资者进入市场的。
除了增值收益，投资美国房产的租金回报也不错。美国租房者权益受到法律保护，租房也不需要缴纳各种额外支出，因此美国有近40%的人选择租房住，租赁需求可以说是非常的旺盛了。根据全美统计数据显示，自2000年以来，美国租房人口的平均增长速度达到了31%。这么看来，美国的租房人群还是比较稳定的，带来的租金回报也会比较稳定。据我了解，美国房产目前平均每年的租金回报能在4%左右，一些热门区域的回报收益最高还能达到6%到7%。
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